1. Aceitacao dos termos

Ao acessar e utilizar o portal Alteum (alteumcr.com) e qualquer um de seus servicos associados, operado pela Cheryx S.R.L. ("Alteum", "nos", "a plataforma"), voce ("o usuario") aceita estes Termos de Uso em sua totalidade. Se nao concordar com alguma disposicao, deve abster-se de utilizar o portal.

Estes termos aplicam-se a todas as pessoas que interagem com a plataforma, incluindo: visitantes do site, compradores e investidores imobiliarios, proprietarios que publicam imoveis, inquilinos e locatarios, agentes associados (operadores), prestadores de manutencao e qualquer outro terceiro que utilize os servicos da Alteum.

A Alteum reserva-se o direito de modificar estes termos a qualquer momento. As alteracoes entrarao em vigor apos a publicacao nesta pagina. Os usuarios registrados serao notificados por e-mail quando forem realizadas alteracoes substanciais. O uso continuado do portal apos qualquer modificacao constitui a aceitacao dos novos termos.

2. Descricao do servico

A Alteum e um portal imobiliario profissional que conecta corretores imobiliarios associados com compradores, vendedores, inquilinos e proprietarios na Costa Rica. A plataforma oferece:

Busca, filtragem e comparacao de imoveis a venda, para aluguel e aluguel de temporada
Perfis publicos de corretores imobiliarios verificados
Painel de gestao para corretores: imoveis, leads, contratos, financas, chat interno, metricas e comissoes
Sistema de favoritos, comparacao de imoveis e alertas de prospects
Comunicacao automatizada via WhatsApp por meio de agentes de inteligencia artificial
Assinatura eletronica de contratos conforme a Lei 8454 da Costa Rica
Pipeline de gestao fotografica com retoque assistido por IA
Motor de comissoes com niveis, indicacoes e distribuicao automatica
Gestao de proprietarios, inquilinos, prestadores de manutencao e prospects

3. Compradores, investidores e visitantes

3.1 Uso do portal

Qualquer pessoa pode navegar no portal, buscar imoveis, salvar favoritos e comparar propriedades sem necessidade de registro. Ao enviar um formulario de contato ou iniciar comunicacao via WhatsApp, o usuario aceita que seus dados de contato serao compartilhados com o corretor responsavel pelo imovel.

3.2 Informacoes dos imoveis

As descricoes, precos, fotografias e caracteristicas dos imoveis sao fornecidos pelos corretores associados. A Alteum nao garante a exatidao, disponibilidade ou condicao dos imoveis publicados. E responsabilidade do comprador ou investidor verificar independentemente as informacoes antes de tomar decisoes de compra ou investimento.

3.3 Comunicacao automatizada

Ao contatar a Alteum via WhatsApp, o usuario aceita interagir com agentes de inteligencia artificial que classificam consultas, apresentam imoveis e gerenciam o acompanhamento. A qualquer momento, o usuario pode solicitar atendimento de um agente humano.

3.4 Alertas e prospects

Ao se registrar como prospect ou assinar alertas, o usuario recebera notificacoes por e-mail sobre imoveis que correspondam aos seus criterios de busca. Esta assinatura pode ser cancelada a qualquer momento atraves do link incluido em cada e-mail.

4. Proprietarios de imoveis

4.1 Captacao e publicacao

Os proprietarios que desejam publicar seu imovel na Alteum podem faze-lo atraves de um corretor associado ou contatando diretamente a plataforma. O processo inclui verificacao de dados, coleta de informacoes do imovel e, quando aplicavel, assinatura de um contrato de exclusividade.

4.2 Informacoes veridicas

O proprietario garante que as informacoes fornecidas sobre o imovel sao veridicas, completas e atualizadas, incluindo: titularidade legal, estado do imovel, onus, hipotecas, litigios pendentes, preco, condicoes especiais e qualquer outra informacao relevante para a comercializacao.

4.3 Contratos de exclusividade

Ao assinar um contrato de exclusividade com a Alteum, o proprietario concede o direito exclusivo de comercializacao do imovel durante o periodo acordado. Os termos especificos, comissoes e condicoes sao regidos pelo contrato individual assinado entre as partes. A assinatura eletronica e realizada conforme a Lei 8454 (Certificados, Assinaturas Digitais e Documentos Eletronicos) da Costa Rica.

4.4 Fotografias e conteudo

O proprietario autoriza a Alteum a fotografar, retocar e publicar imagens do imovel para fins de comercializacao. As fotografias podem ser processadas por ferramentas de inteligencia artificial para melhorar sua qualidade visual, sempre mantendo uma representacao fiel do imovel.

4.5 Aprovacao de inquilinos

Em operacoes de aluguel, o proprietario recebera as informacoes do candidato, incluindo resultados de verificacao de antecedentes quando aplicavel, para aprovacao antes da formalizacao do contrato.

5. Inquilinos e locatarios

5.1 Processo de candidatura

Para alugar um imovel atraves da Alteum, o candidato devera fornecer informacoes pessoais, documentos de identificacao e, quando necessario, referencias profissionais ou pessoais. Estas informacoes serao utilizadas para verificacao de antecedentes e serao compartilhadas com o proprietario do imovel.

5.2 Verificacao de antecedentes

A Alteum pode realizar verificacoes de antecedentes como parte do processo de colocacao. O candidato autoriza expressamente esta verificacao ao enviar sua candidatura. Os resultados sao compartilhados apenas com o proprietario para tomada de decisao.

5.3 Administracao durante o contrato

Durante a vigencia do contrato de locacao, a Alteum pode atuar como administradora do imovel. Os inquilinos podem comunicar consultas, solicitacoes de manutencao e pagamentos de aluguel atraves do WhatsApp e da plataforma. As solicitacoes de manutencao sao gerenciadas automaticamente conforme limites de custo:

Reparos menores (ate US$ 500): aprovacao automatica
Reparos medios (US$ 500 - US$ 2.000): requerem aprovacao do proprietario
Reparos maiores (acima de US$ 2.000): requerem aprovacao do administrador e do proprietario

5.4 Lembretes de pagamento

O inquilino recebera lembretes automaticos de pagamento do aluguel: 3 dias antes do vencimento, no dia do vencimento, 3 dias apos e 7 dias de atraso. Estes lembretes sao enviados via WhatsApp e sao parte integrante do servico de administracao.

5.5 Renovacao e rescisao

A Alteum gerenciara o processo de renovacao do contrato com 60 dias de antecedencia ao vencimento. Ao termino do contrato, sera aplicada uma lista de verificacao de entrega do imovel. Pesquisas de satisfacao sao realizadas periodicamente para melhorar o servico.

5.6 Marco legal de locacoes (Lei 7527)

Todos os contratos de locacao gerenciados pela Alteum sao regidos pela Lei Geral de Arrendamentos Urbanos e Suburbanos (Lei 7527). Esta lei e de ordem publica e os direitos do locatario sao irrenunciaveis (Arts. 2-3). Em particular:

Duracao minima: os contratos de locacao nao podem ser inferiores a 3 anos. Contratos com prazos menores ou sem prazo especificado sao considerados de 3 anos (Art. 70).
Deposito de garantia: o deposito de garantia e regido pelo acordado entre as partes. O proprietario nao pode utiliza-lo para despesas pessoais nem aplica-lo ao aluguel, exceto ao final do contrato e apos verificacao de danos (Art. 69).
Ajustes de aluguel: os aumentos anuais sao calculados de acordo com o Indice de Precos ao Consumidor (IPC) oficial. Aumentos que excedam os limites do artigo 67 sao nulos (Art. 68).
Aviso previo: o proprietario deve notificar com 3 meses de antecedencia a nao renovacao. O inquilino deve dar 3 meses de aviso previo para rescisao antecipada (Arts. 71-72).
Reparos: o proprietario deve iniciar os reparos necessarios dentro de 10 dias uteis apos a notificacao. Na falta disso, o inquilino pode executar o reparo e deduzi-lo do aluguel (Art. 35).
Condicoes minimas: o imovel deve contar com servicos basicos (agua, eletricidade, saneamento) e estar em condicoes adequadas de seguranca e salubridade (Arts. 20-22).

Qualquer clausula contratual que contradiga as disposicoes da Lei 7527 e nula de pleno direito.

6. Corretores associados (operadores)

6.1 Registro e requisitos

Para se tornar corretor associado da Alteum, deve ter no minimo 18 anos, fornecer informacoes veridicas e atualizadas e assinar o contrato de corretor associado. O registro esta sujeito a aprovacao pela administracao da Alteum.

6.2 Conformidade regulatoria e prevencao a lavagem de dinheiro

Conforme a Lei 9449 (alteracao da Lei 7786) e o Acordo SUGEF 13-19, a obrigacao de inscricao junto a SUGEF recai sobre aqueles que exercem profissional e habitualmente a intermediacao imobiliaria. A Alteum opera sob um corretor devidamente registrado na SUGEF, em cujo nome todos os contratos, vendas e transacoes da plataforma sao formalizados.

Os corretores associados (operadores) sao colaboradores comerciais da Alteum. Nao atuam como intermediarios independentes, nao assinam contratos em nome proprio e nao manuseiam fundos de clientes nem dinheiro de transacoes. Portanto, nao necessitam de inscricao individual na SUGEF. No entanto, os operadores comprometem-se a:

Cumprir as politicas internas da Alteum em materia de diligencia devida (KYC) e prevencao a lavagem de dinheiro
Reportar a administracao da Alteum qualquer operacao ou comportamento suspeito detectado no exercicio de suas funcoes
Nao receber, manusear nem transferir fundos de clientes, proprietarios ou terceiros sob nenhuma circunstancia
Cooperar com as verificacoes internas e auditorias de conformidade

A Alteum, atraves de seu corretor registrado, cumpre todas as obrigacoes regulatorias perante a SUGEF, incluindo o reporte confidencial de operacoes suspeitas a Unidade de Inteligencia Financeira (UIF).

6.3 Sistema de niveis

Os corretores associados operam sob um sistema de niveis baseado no GCI (Gross Commission Income) acumulado:

Bronze (entrada): 60% corretor / 40% Alteum
Prata (US$ 100 mil GCI): 70% corretor / 30% Alteum
Ouro (US$ 300 mil GCI): 80% corretor / 20% Alteum
Platina (US$ 600 mil GCI): 85% corretor / 15% Alteum (escala para 90/10 ao atingir US$ 40 mil pagos a Alteum no ano fiscal)

O GCI e calculado como o valor bruto da comissao menos 13% de IVA. O split e aplicado ao nivel vigente no momento da transacao.

6.4 Mentoria

Os novos corretores podem ser atribuidos a um mentor. O mentor recebe um complemento de 5% sobre a margem da Alteum durante 24 meses ou ate que o mentorado alcance o nivel Ouro, o que ocorrer primeiro.

6.5 Fundo anual

10% de cada transacao e destinado a um fundo anual compartilhado. A distribuicao e proporcional as contribuicoes de cada corretor, sujeita a limiares de qualificacao: US$ 2.500 (primeiro ano), US$ 3.500 (segundo ano), US$ 5.000 (terceiro ano em diante).

6.6 Programa de indicacoes

Os corretores podem registrar indicacoes que, ao se converterem em transacao, geram um bonus de 10% sobre o split do operador. As indicacoes tem validade de 6 meses a partir do registro.

6.7 Badges e reconhecimentos

A Alteum concede reconhecimentos automaticos: badges trimestrais (Corretor do Trimestre, Maior Captador, Melhor Avaliado) e badges de conquista (Primeira Venda, niveis alcancados, Sequencia 3, Mentor Estrela). Estes sao exibidos no perfil do corretor.

6.8 Obrigacoes do corretor

O corretor associado compromete-se a:

Publicar informacoes veridicas e atualizadas dos imoveis
Manter fotografias que representem fielmente o estado do imovel
Respeitar os precos minimos estabelecidos pelos proprietarios
Nao compartilhar informacoes confidenciais de clientes, proprietarios ou da plataforma
Cumprir todas as regulamentacoes imobiliarias vigentes na Costa Rica
Responder a leads e consultas de maneira oportuna
Nao utilizar a plataforma para atividades fora do ambito imobiliario

6.9 Inatividade e desvinculacao

Um corretor sem transacoes durante 365 dias consecutivos sera rebaixado automaticamente um nivel. A administracao pode suspender ou encerrar a relacao com um corretor por descumprimento destes termos, conduta fraudulenta ou dano a reputacao da Alteum. O corretor tambem pode solicitar sua saida voluntaria a qualquer momento em seu perfil.

6.10 Consequencias da rescisao

Ao encerrar-se a relacao (voluntaria ou involuntariamente), os imoveis do corretor sao transferidos para a administracao. O corretor perde: complementos de mentor ativos, participacao no fundo anual nao distribuido e acesso ao painel. As comissoes ja geradas e pendentes de pagamento serao liquidadas conforme o contrato vigente.

7. Prestadores de manutencao

7.1 Registro e catalogo

Os prestadores de servicos de manutencao podem ser registrados no catalogo da Alteum pela administracao. O catalogo e utilizado para cotar e atribuir trabalhos de reparo em imoveis administrados.

7.2 Cotacoes e atribuicao

Quando um reparo e necessario, a Alteum pode solicitar cotacoes de ate 3 prestadores. A selecao e baseada em avaliacao, disponibilidade, preco e especializacao. Os prestadores comprometem-se a fornecer cotacoes precisas e a realizar os trabalhos nos prazos acordados.

7.3 Limites de autorizacao

Os trabalhos de manutencao sao autorizados conforme limites de custo. Os prestadores nao devem iniciar trabalhos que excedam o valor autorizado sem aprovacao expressa.

7.4 Qualidade e responsabilidade

O prestador e responsavel pela qualidade de seu trabalho e por qualquer dano causado durante a execucao. A Alteum atua como intermediaria e nao assume responsabilidade pela qualidade dos servicos prestados por terceiros.

8. Publicacao de imoveis

Os corretores e proprietarios que publicam imoveis na Alteum garantem que:

Possuem autorizacao legal para comercializar o imovel
As informacoes publicadas (preco, localizacao, caracteristicas, situacao legal) sao precisas e atualizadas
As fotografias correspondem ao estado atual do imovel anunciado
Nao existem impedimentos legais para a venda, aluguel ou administracao do imovel
Cumprem todas as regulamentacoes imobiliarias e fiscais vigentes na Costa Rica

A Alteum reserva-se o direito de rejeitar, modificar ou remover qualquer publicacao que nao cumpra estes requisitos ou que considere prejudicial a plataforma.

9. Assinatura eletronica de contratos (Lei 8454)

A Alteum facilita a assinatura de contratos por meios eletronicos conforme a Lei 8454 da Costa Rica (Lei de Certificados, Assinaturas Digitais e Documentos Eletronicos). A lei distingue tres niveis de assinatura:

Assinatura eletronica simples: o mecanismo utilizado por padrao na plataforma (aceitacao via link com registro de endereco IP, data, hora e dispositivo). Possui validade legal (Art. 3), mas em caso de disputa, o onus da prova de autenticidade recai sobre a Alteum como parte que invoca a assinatura (Art. 9).
Assinatura digital certificada: assinatura com certificado emitido por autoridade certificadora registrada, armazenado em dispositivo criptografico (token/smart card). Possui presuncao de autoria (Art. 10): o signatario nao pode negar sua validade. A Alteum podera oferecer esta modalidade para contratos de alto valor.

Ao assinar eletronicamente um documento atraves da plataforma:

O signatario reconhece que o documento eletronico tem o mesmo valor probatorio que um documento fisico (Art. 4)
Um hash SHA-256 do documento e gerado como certificado de integridade e inalterabilidade (Art. 6)
O endereco IP, data, hora, navegador e dispositivo do signatario sao registrados como evidencia de autenticidade
O documento assinado e armazenado de forma segura por 10 anos e esta disponivel para download

Conforme o artigo 12, nao se negara validade legal a uma assinatura unicamente por nao contar com certificacao de uma autoridade registrada.

10. Uso de inteligencia artificial

A Alteum utiliza agentes de inteligencia artificial para:

Classificar e responder consultas recebidas via WhatsApp
Gerar descricoes de imoveis otimizadas para SEO
Retocar fotografias de imoveis e corretores
Calcular pontuacoes de compatibilidade entre prospects e imoveis
Gerar relatorios de inteligencia de mercado
Automatizar acompanhamento de leads e lembretes

Os agentes de IA sao projetados para auxiliar, nao substituir, a tomada de decisoes humana. Qualquer oferta, contrato ou transacao requer confirmacao de um agente humano ou do cliente. A IA nunca revela precos minimos, informacoes confidenciais de outros clientes nem dados pessoais protegidos.

11. Uso aceitavel

E proibido para todos os usuarios:

Utilizar o portal para atividades ilegais, fraudulentas ou de lavagem de dinheiro
Publicar conteudo falso, enganoso, difamatorio ou ofensivo
Tentar acessar dados de outros usuarios sem autorizacao
Realizar scraping automatizado do portal sem permissao escrita
Interferir no funcionamento tecnico do portal, incluindo ataques DoS, injecao de codigo ou manipulacao de dados
Usurpar a identidade de outra pessoa, corretor ou entidade
Contornar mecanismos de seguranca, autenticacao ou controle de acesso
Enviar spam ou comunicacoes nao solicitadas atraves da plataforma
Utilizar o chat interno para fins distintos da operacao imobiliaria
Manipular metricas, pontuacoes, badges ou dados de desempenho

12. Propriedade intelectual

O design, codigo-fonte, logotipos, marca, textos originais, algoritmos e demais conteudo da Alteum sao propriedade da Cheryx S.R.L. e estao protegidos pelas leis de propriedade intelectual da Costa Rica e tratados internacionais aplicaveis.

Os corretores e proprietarios conservam os direitos sobre as imagens e descricoes que fornecem, concedendo a Alteum uma licenca nao exclusiva e revogavel para exibir, reproduzir e distribuir tal conteudo para fins de comercializacao no portal e canais associados (incluindo redes sociais e WhatsApp).

As descricoes geradas por inteligencia artificial a partir de dados do imovel sao propriedade compartilhada entre a Alteum e o corretor que as solicitou.

13. Comissoes, pagamentos e obrigacoes fiscais

As comissoes imobiliarias sao regidas pelo contrato individual entre a Alteum e o corretor associado. O motor de comissoes calcula automaticamente a distribuicao conforme o nivel do corretor, aplicando as regras de split, IVA, complemento de mentor, indicacoes e fundo anual vigentes no momento de cada transacao.

A Alteum nao cobra comissoes nem taxas de compradores, inquilinos ou visitantes do portal. As comissoes sao pagas pelas partes vendedoras conforme acordado nos contratos de comercializacao.

13.1 Imposto sobre Valor Agregado (Lei 9635)

Os servicos de intermediacao imobiliaria estao sujeitos ao Imposto sobre Valor Agregado (IVA) a taxa vigente de 13%, conforme a Lei de Fortalecimento das Financas Publicas (Lei 9635). A Alteum emite fatura eletronica por todos os servicos prestados atraves do sistema autorizado pela Direcao Geral de Tributacao (DGT).

13.2 Retencao de documentos fiscais

Conforme o Codigo de Normas e Procedimentos Tributarios (Art. 109), a Alteum conserva todos os documentos fiscais (faturas eletronicas emitidas e recebidas, correspondencia com a DGT) por um minimo de 5 anos. Os livros contabeis (diario, razao, inventarios, balancos) sao conservados de forma indefinida conforme o Codigo Comercial (Art. 270).

14. Protecao ao consumidor (Lei 7472)

Conforme a Lei de Promocao da Concorrencia e Defesa Efetiva do Consumidor (Lei 7472):

Informacao veridica: todas as informacoes publicadas no portal sobre imoveis, servicos e precos sao apresentadas de forma clara, veridica e oportuna (Art. 32). Os precos incluem os impostos aplicaveis.
Publicidade: as descricoes e fotografias dos imoveis devem corresponder as caracteristicas reais do imovel. Publicidade enganosa ou que induza a erro e proibida (Art. 37).
Clausulas abusivas: conforme os artigos 39-42 da Lei 7472 e as competencias da Comissao Nacional do Consumidor (CNC), qualquer clausula destes termos que restrinja indevidamente os direitos do usuario, limite a responsabilidade da Alteum por dano ou inadimplemento, ou favoreca desproporcionalmente a Alteum, e nula de pleno direito. Em caso de duvida, a interpretacao mais favoravel ao consumidor prevalecera.
Garantia de servico: os servicos prestados pela Alteum estao sujeitos a uma garantia minima de dois (2) meses conforme o artigo 41, durante os quais o usuario pode reclamar por deficiencias no servico.

Estes termos sao redigidos em espanhol como idioma oficial da Costa Rica. Em caso de divergencia entre versoes em diferentes idiomas, a versao em espanhol prevalecera (Art. 34).

15. Limitacao de responsabilidade

A Alteum atua como intermediaria tecnologica e nao e parte das transacoes imobiliarias entre corretores, compradores, vendedores, proprietarios e inquilinos. A Alteum nao garante:

A disponibilidade, preco, condicao legal ou fisica dos imoveis publicados
A solvencia, antecedentes ou conduta de compradores, inquilinos ou proprietarios
A qualidade dos servicos prestados por prestadores de manutencao
A continuidade ininterrupta do servico (sujeita a manutencao e atualizacoes)
Os resultados das verificacoes de antecedentes realizadas por terceiros

Em nenhum caso a responsabilidade total da Alteum excedera o valor das comissoes pagas pelo usuario nos 12 meses anteriores ao evento que deu origem a reclamacao.

16. Resolucao de disputas

Em caso de controversia entre usuarios da plataforma (corretor-comprador, proprietario-inquilino, corretor-corretor), a Alteum podera atuar como mediadora a pedido das partes, mas nao esta obrigada a faze-lo. A Alteum nao e arbitra nem juiza das disputas entre usuarios.

As disputas entre um usuario e a Alteum serao resolvidas primeiro por negociacao direta. Se nao for alcancado um acordo em 30 dias, a questao sera submetida a mediacao perante um centro de mediacao autorizado na Costa Rica.

17. Jurisdicao e lei aplicavel

Estes termos sao regidos pelas leis da Republica da Costa Rica. Qualquer disputa que nao seja resolvida por mediacao sera decidida pelos tribunais competentes de San Jose, Costa Rica.

18. Divisibilidade

Se alguma disposicao destes termos for declarada invalida ou inaplicavel, as demais disposicoes continuarao em pleno vigor e efeito.

19. Contato

Para consultas sobre estes termos:

Empresa: Cheryx S.R.L.
Portal: alteumcr.com
Localizacao: San Jose, Costa Rica
Contato: formulario de contato

Corretores de imoveis